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GUIDE DU VENDEUR - Vendre un bien immobilier

Les démarches à suivre



1/ ESTIMATION DU BIEN
Avant toutes procédures de mise en vente d’un bien immobilier, il est indispensable de faire estimer la valeur de celui-ci.
Cette estimation devra être faite, dans l’idéal, par un professionnel de l’immobilier, afin que votre bien apparaisse au juste prix selon le marché, ainsi vous gagnerez du temps et cela vous évitera de perdre d’éventuels visiteurs potentiellement intéressés.

Cette mission importante et délicate se fera à partir de plusieurs éléments.
En effet, la qualité de votre bien immobilier peut sensiblement varier en fonction de différents critères, tels que :

2/ LES STRATEGIES DE VENTE
Différentes stratégies s’offrent à vous, en effet, vous pouvez choisir de confier la vente du bien à une ou plusieurs agences immobilières, ou choisir de gérer personnellement cette tache. (Sachant que l’agence s’occupe de tout et vous décharge de beaucoup de travail et en échange vous devrez payer des frais d’agence)

Gérer personnellement la vente
Avantages Inconvénients Confier la vente à une agence
Avantages Inconvénients
3/ REALISER SES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
Diagnostic ImmobilierDate d'applicationConditions d'applicationDurée de validitéObjet
Diagnostic ElectricitéJanvier 2009Immeuble ayant une installation intérieure d'électricité sup. à 15 ans3 ansPermet de s'assurer de la sécurité de l'installation électrique
Diagnostic GazNovembre 2007Immeuble ayant une installation intérieure de gaz sup. à 15 ans3 ansPermet de vérifier la sécurité des installations au gaz
Diagnostic de Performance Energétique (DPE)Novembre 2006Tous les immeubles10 ansPermet de mesurer la performance énergétique du bien
Etat des Risques Technologiques et NaturelsJuin 2006Tous les immeubles6 moisPermet d'étudier les risques naturels et technologiques auquel est soumis l'habitation
Diagnostic AmianteDécret du 7/02/1996Immeuble ayant eu son permis de construire avant le 1/07/1997IllimitéPermet de rechercher les traces d'amiante
Termites et xylophagesLoi 8/06/1999Zones à risques6 moisPermet de rechercher les traces de termites dans l'habitation.
Constat de risque d'exposition au plombLoi 29/07/1998Immeuble construit avant le 1/01/19491 an ou illimitée pour une concentration de < 1mg/cm²Permet de constater l'exposition au plomb
Loi CarrezLoi 18/12/1996Toutes les copropriétés > 8m²Illimitée sauf modification de surfacePermet de mesurer la surface du bien selon des critères spécifiques

4/ LA PROMESSE DE VENTE
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
La promesse de vente est un document qui ouvre le droit à l’acquéreur d’acheter votre bien à un prix convenu à l'avance et pendant une période déterminée.

A quoi cela m’engage-t-il ?
Cela vous engage à donner une " option d’achat " à l'acheteur pendant quelques mois (en général la période fixée est de 3 mois environ), pour acheter votre bien.

Et si l'acheteur se désiste ?
Afin d’obtenir cette « option d’achat », l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation d’un montant généralement égal à 10% du prix de vente du bien immobilier.

S’il n'achète pas votre bien au cours de la période précisé dans le contrat, alors l'indemnité d'immobilisation vous sera acquise à titre de dédommagement.

En revanche, s'il décide d'acquérir le bien, cette immobilisation sera déduite de la somme à verser pour l'acquisition de votre bien immobilier

Que faire lorsque j'ai la promesse de vente en ma possession ?
Si vous avez fait appel à une agence pour la vente de votre bien, il est fortement conseillé de confier cette promesse de vente à l'agent immobilier chargé de l'affaire afin d'éviter d'éventuelles surprises.
Les clauses contenues dans ce type de contrat sont relativement importantes et donc parfois lourdes de conséquences.

Comment enregistrer officiellement la promesse de vente ?
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts :
5/ LE COMPROMIS DE VENTE
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Un compromis de vente est un contrat passé entre l'acheteur et le vendeur qui conviennent d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix convenu à l'avance. Il s'agit ainsi d'un engagement ferme et définitif (sous réserve que l'acquéreur obtienne son prêt).

Existe-t-il ensuite un délai de rétractation ?
En effet, un compromis de vente comporte un délai de rétractation de 7 jours valable uniquement pour l'acquéreur. Vous ne disposez d'aucun délai de rétractation...

Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer à l'achat du bien sans justification (article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation) et recouvrer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation (article L.271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation)

L'acte ne devient ainsi définitif qu'à l'expiration du délai de rétractation, qui commence à courir le lendemain de la date de signature du compromis de vente.

Et si l'acquéreur n'obtient pas son prêt ?
L'acquéreur dispose d'un délai légal minimum d'un mois après la signature pour obtenir son prêt immobilier : c'est une condition suspensive. En cas de non obtention, la vente est annulée.

Quand doit se faire la signature définitive ?
Elle intervient en règle générale dans les trois mois qui suivent la signature du compromis de vente.
Le transfert de propriété prend alors effet à cette date.

6/ L'ACTE DE VENTE
Dès lors où l'acte de vente est signé devant le notaire, la vente du bien immobilier devient effective.
L'acquéreur remet alors au notaire le chèque du paiement du prix d'acquisition et les frais de notaire.
Une attestation de propriété est alors remise au nouveau propriétaire.
Le notaire se chargera des démarches d'enregistrements du transfert de propriété.