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GUIDE DU LOUEUR - Louer un bien immobilier






1/ VERIFICATION DES NORMES
Vous êtes propriétaire d’un bien et vous souhaitez le mettre en location ?
Pour cela, votre logement doit disposer des normes minimales de confort et d'habilité.

Selon le décret du 30 janvier 2002 : " le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Règles fixées par la Loi
La pièce principale doit obligatoirement comporter une fenêtre.
La cuisine doit être équipée d’un évier relié à un système d’évacuation des eaux sur lequel sont installés l’eau chaude et l’eau froide. La pièce doit être suffisamment grande pour y accueillir un appareil de cuisson électrique ou à gaz.
Pour les pièces dites de services (cuisine, salle de bains, w-c), elles doivent impérativement avoir un système d’ouverture et de ventilation qui permet le bon fonctionnement des équipements à l’électricité ou au gaz.
L'installation sanitaire doit comporter une douche ou une baignoire, alimentée en eau chaude et eau froide et raccordée à un système d’évacuation des eaux usagées, ainsi qu’un w-c séparé de la pièce où sont pris les repas. (Pour les studios, le w-c peut être extérieur au logement, mais doit se trouver dans le même bâtiment et être facile d’accès)
L'installation au gaz et l'électricité ainsi que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et doivent être en bon état de fonctionnement.
Le réseau électrique doit permettre le bon fonctionnement de tout appareil ménager étant nécessaire à la vie quotidienne, ainsi qu’une installation permettant au locataire de se chauffer (dispositifs d’évacuation des produits de combustion et d’alimentation en énergie)

Si toutes ces règles ne sont pas appliquées, votre logement ne peut être loué, faute de quoi, votre locataire pourra demander une mise en conformité, pouvant aller jusqu’à saisir le Tribunal d'Instance en cas de refus de votre part.

2/ REALISATION DES DIAGNOSTICS
La réalisation des différents diagnostics est désormais une étape obligatoire pour louer son bien, il vous faut donc fournir au futur locataire :

3/ TROUVER UN LOCATAIRE
Un logement vide n’est pas rentable, l'intérêt est de trouver rapidement un locataire.

Par le biais d'une agence immobilière
Il est possible de confier à l'agent immobilier le "recrutement" du locataire, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux.

Pour cela il suffit de signer un mandat écrit, rédigé en deux exemplaires, il définit les tâches confiées à l'agent immobilier, les honoraires correspondants, et la durée du contrat. Il est impératif de déterminer précisément sa mission. Il en dépend l'étendue de sa responsabilité.
En général, les taches que devra accomplir l’agent immobilier sont :


Par son propre biais
Etendre la visibilité sur votre bien

Vous pouvez bien entendu gérer vous-même la publicité sur votre bien.

Soyez à l'affût de tous sites ou journaux ayant une rubrique Annonces Immobilières, ainsi en réglant les frais de publicité vous pourrez publier votre annonce.
Souvent la première semaine n’est pas fructueuse, il sera donc nécessaire de répéter l’opération sur plusieurs semaines, en sachant que tous les frais resteront à votre charge.

Il est primordial que vous soyez d'une grande disponibilité, car la gestion des appels téléphoniques et l'organisation de visites nécessitera beaucoup d'investissement.

Bien choisir son locataire
Votre préoccupation première lors de la mise en location de votre bien, est la solvabilité du locataire.
Certaines vérifications nécessaires permettent de limiter les risques d’impayés, sans pour autant pousser la curiosité jusqu'à l'indiscrétion.
Ces premières vérifications faites, il reste les documents principaux à vous fournir :

En revanche, il y a certains documents que vous n’avez pas le droit de demander, comme :

4/ LA CAUTION SOLIDAIRE
Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?
C'est une garantie de paiement demandée par le propriétaire qui permet de sécuriser le paiement des loyers.
Il peut exiger qu'un proche solvable ou un organisme s'engage, en cas de défaillance de la part du locataire, à payer le loyer et les charges. En cas de dettes, cette caution permet au propriétaire de réclamer les sommes dues à la personne ou à l’organisme qui a cautionné le locataire.

Qui peut se porter caution solidaire ?
Il s'agit, généralement, d'une personne de la famille du locataire ou un proche mais il peut aussi s’agir d'un organisme.

Quel est l'engagement pour la caution ?
Il ne s'agit pas d'un simple engagement moral, mais c'est un risque important à mesurer, qui peut être lourd de conséquence sur le plan financier.
En signant cet acte, la caution devient le garant du paiement des sommes dues par le locataire au propriétaire.

Quelle est la durée de la caution ? Durée déterminée : si la date est précisée clairement dans l'acte de caution, le garant ne peut pas retirer son engagement avant le terme prévu.
Durée indéterminée : l'acte de cautionnement ne comporte aucune indication de durée donc il correspond à la durée du bail.
La caution peut alors retirer son engagement à tout moment mais il ne prendra fin qu'à l’expiration du bail en cours qu'il s'agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, la caution sera engagée à payer les sommes jusqu'à cette date.

5/ LE DEPÔT DE GARANTIE
Le contrat de bail prévoit le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives (régularisation des loyers et des charges ou des frais de réparation).
Type de logementMontant du dépôt
Logement social conventionné1 mois de loyer hors charges
Logement social non conventionné2 mois de loyer hors charges
Logement privé conventionné (APL...)2 mois de loyer hors charges
Logement privé non conventionné1 mois de loyer hors charges
Logement foyer1 mois de loyer hors charges
Logement soumis à la loi de 19482 mois de loyer hors charges
Le montant du dépôt de garantie est fixe et intangible, il ne fera l’objet d’aucune révision, que se soit au moment du renouvellement du bail ou pendant toute la durée de son exécution.
Versement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit vous être remis, le jour de la signature du bail :
Si le locataire vous effectue le paiement par chèque, vous pouvez encaisser celui-ci. En cas de versement en espèces, il vous faudra remettre au locataire un reçu attestant que la somme remise représente le dépôt de garantie.

Restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois, à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite des sommes vous restant dues. (Régularisation des charges, loyers et des éventuels frais de réparation)

6/ CONTRAT DE BAIL DE LOCATION
C’est une convention par laquelle un propriétaire met un local à la disposition d’un locataire, pendant une certaine période, en contrepartie du paiement d’un loyer.
Ce contrat doit être signé par les deux parties et son contenu réglementé. Selon les dispositions de l’article de la loi 1989. Le contrat peut être établi par le bailleur lui-même, un professionnel (agent immobilier) ou notarié.

La durée du contrat de location
La durée minimale du contrat de location doit être de trois ans si le bailleur est une personne physique, une indivision ou une SCI et de six ans si le bailleur est une personne morale (compagnie d’assurance, caisses, société commerciale).
A son expiration, le contrat de location est soit reconduit tacitement, soit renouvelé par le propriétaire pour une durée de trois ans.
La loi admet que le contrat puisse prévoir une durée réduite quand un événement précis touchant le bailleur justifie la reprise du local à courte échéance : retraite, mariage d’un enfant, retour de l’étranger. Deux mois au moins avant la fin du bail à durée réduite, vous devez envoyer un préavis à votre locataire et justifier de l’événement qui autorise le bail à durée réduit.

Les conditions de location
La loi impose la rédaction contenant certaines mentions impératives notamment :
Les règles fixées par la loi sont d’ordre public, ce qui signifie qu’elles doivent être obligatoirement appliquées par les parties.

7/ L’ETAT DES LIEUX
C'est un document officiel, à conserver précieusement pendant toute la durée de la location, qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte.

La loi l’a désormais rendu obligatoire en début et fin de location afin d’éviter des litiges au départ du locataire, et ceci, dans votre intérêt.

Qui établit l’état des lieux ?
Généralement, c'est le propriétaire qui est chargé d'établir l'état des lieux, mais cette tâche peut également être confiée à un huissier de justice. (En sachant que tous les frais y résultant seront à votre charge)
Si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable et qu'une des parties fait appel à un huissier, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

Sur quel support effectuer l'état des lieux ?
Pour plus de sécurité, il est conseillé d'acheter un formulaire type dans une libraire afin d'éviter les oublis. Obligatoirement joint au contrat de location, celui-ci doit être daté et signé par le propriétaire et le locataire.

A quel moment établir l'état des lieux ?
Deux états des lieux sont établis lors d'une location :
A l'entrée : lors de la remise des clés avant que le locataire s'installe
A la sortie : à la restitution des clés, lorsque le logement est vide

Que contient l'état des lieux ?
Il contient la description du logement pièce par pièce, du sol au plafond.
Les équipements doivent également être décrits : nature et revêtements des murs, fenêtres, portes, placards, chauffage, volets…
Vérifiez le bon fonctionnement des appareils électriques : hotte, plaques de cuisson, réfrigérateur, radiateurs…
Effectuer la relève des compteurs : eau, gaz, électricité (à l’entrée et à la sortie des lieux)

Soyez très précis afin de ne laisser aucune place à une mauvaise interprétation !

8/ L'ASSURANCE LOYERS IMPAYES
Qu'est ce que Assurance Loyers Impayés ?
Aussi appelée Garantie des Loyers Impayés, cette assurance sécurise vos revenus et vous garantit contre les risques locatifs : Détériorations immobilières, loyers et charges impayés, départ prématuré du locataire, frais de contentieux. (en défense et recours)

Qui peut souscrire une GLI ?
Peuvent souscrire une GLI, les propriétaires bailleurs :

Quelles garanties nous apporte l’assurance GLI ?
Les principales garanties proposées par ce contrat sont :