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GUIDE DE L'ACHETEUR - Acheter un bien immobilier

Les démarches à suivre



1/ REFLEXION PREALABLE A L'ACHAT
Acheter un appartement ou une maison n’est pas une décision qui ne se prend à la légère, vu l'importance des sommes en jeu !
Il est important de partir sur de bonnes bases pour bien réussir son investissement.

La définition de vos besoins
Selon votre situation, vos besoins seront très différents, c'est pourquoi il est important de les définir au mieux. Tous vos besoins présents doivent être pris en considération et essayer d'anticiper vos besoins futurs.

Pour cela, il vous faut répondre à quelques questions primordiales :
Où acheter ?
L'emplacement est le premier critère à prendre en compte pour définir un bon achat immobilier. Vous devez donc être très pointilleux sur la situation géographique de votre bien (proche de votre travail, proximité des écoles, des transports en commun...).

Quelle superficie ?
Acquérir un logement signifie souvent y vivre plusieurs années, il est donc important de bien définir ses besoins en terme de superficie. Prévoyez-vous d’avoir des enfants dans les années à venir ? Vos enfants vont-ils bientôt quitter le foyer ?

Quels éléments indispensables ?
Quels sont les autres éléments qui sont pour vous essentiels ?
Un garage ? Un balcon ? Une terrasse ? Un ascenseur ? Un parking ?

La définition de vos envies
Une fois vos besoins énumérés, il ne reste plus qu'à définir vos envies.
Pour ce faire, différents critères peuvent être envisagés.

Achat dans l'immobilier neuf ou ancien ?
L’immobilier neuf propose des logements sans travaux, prêt à être habités, il faut aussi pouvoir supporter les inconvénients d'un achat sur plan ou déjà construit.
Un achat dans l'ancien peut lui demander quelques travaux d'entretien, mais c'est généralement dans l'ancien que les maisons ont le plus de cachet.

Avec ou sans travaux ?
Tout le monde n'est pas bricoleur mais un appartement ou une maison qui a besoin de travaux s'achètera moins cher qu'un logement neuf ou déjà retapé

La définition du budget
Avant de faire l'acquisition d'un bien immobilier, il convient de bien définir son budget immobilier pour connaître toutes les ressources dont vous pouvez disposer pour acheter la maison ou l'appartement de vos rêves.

Quel est mon apport personnel ?
Dans un premier temps, il convient de calculer le montant de l'apport personnel que vous pouvez apporter au projet.
Pour connaître le montant de l’apport personnel que vous pouvez verser, il faut d’abord consulter les différents comptes de votre banque sur lesquels vous disposez d’économies.

Parmi ceux-ci, vous retrouvez généralement : Vérifiez si les sommes d'argent sont bloquées et dans quelles conditionsil est possible de les débloquer.
Pour cela, il est préférable de prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire pour connaître la somme d’argent que vous pouvez utiliser afin de réaliser votre apport personnel.

Puis-je contracter un crédit immobilier ?
Si vous n'avez pas d'apport, pas d'inquiétude ! Il n'est désormais plus forcément nécessaire d'en avoir car l'accès au crédit immobilier est plus accessible qu'auparavant.

Selon votre situation professionnelle et financière, vous pouvez bénéficiez de différents prêts aidés. Parmi ceux-ci, on retrouve :
En général, les prêts aidés sont accordés aux personnes qui accèdent pour la première fois de leur vie à la propriété.
Les taux pratiqués sont plus faibles et cela vous permettra de réaliser de réelles économies pour réaliser votre achat.

Quelle est ma capacité d'endettement ?
Votre capacité d'endettement déterminera le montant des mensualités que vous serez apte à rembourser tout au long de votre emprunt immobilier.

Généralement, les banques acceptent de vous prêter de l'argent pour des mensualités qui ne dépassent pas 33 % de vos revenus. Parmi les revenus se trouvent vos salaires, vos revenus fonciers, vos pensions alimentaires,…
Il est très important que vous sachiez où vous en êtes financièrement, car l’engagement auprès de votre banque est de plusieurs années !
Votre situation financière déterminera la somme que vous pourrez emprunter et surtout la charge de remboursement que vous pourrez supporter chaque mois.
Vous disposez désormais de tous les éléments pour établir au mieux votre budget qui vous permettra d'acquérir votre bien immobilier.

2/ LA RECHERCHE D’UN BIEN IMMOBILIER
C'est une idée reçue de penser qu'il revient moins cher de passer par un particulier que par un professionnel.

En effet c'est rarement le cas en réalité, car même si les professionnels facturent leurs services (les frais d'agence), ils connaissent bien le marché et peuvent négocier pour vous un rabais sur le prix de vente que vous n'auriez peut-être pas pu obtenir vous-même.
Les particuliers ont souvent tendance à surévaluer leur bien, alors qu'un professionnel n'étant pas sentimentalement impliqué dans la vente, évaluera le bien au prix du marché.

Acheter avec une agence immobilière
L'agent immobilier est un prestataire de services, qui sera présent pour faciliter vos démarches. En effet, sa connaissance du marché, son expérience et les garanties qu'il vous confère seront des atouts majeurs pour la concrétisation de votre projet.
Plus rapide
Les agences immobilières connaissent par coeur leur marché local. Il est impossible que quoi que se soit ne leur échappe.
Après leur avoir confiez vos critères, ils vous mettront en contact avec des produits disponibles et susceptibles de vous intéresser, ainsi cela vous évitera de nombreuses visites inutiles.
Plus encadré
Les agences immobilières bénéficient d’une expérience et de nombreuses connaissances techniques, qui vous permettront d'avoir un avis et des conseils très précieux pour être sur de votre choix.
Chaque visite sera encadrée, ainsi cela vous permettra d’être mis en garde et de déceler d’éventuels vices cachés.
Ce sera pour vous une grande sécurité !
Prix négociable
Les agences immobilières ont une connaissance fine et actualisée des prix du marché de l’immobilier. Leur aide vous sera précieuse car la plupart des particuliers ont tendance à surestimer la valeur de leur bien.
A savoir qu’un agent immobilier ne mettra pas d’émotion dans la vente, il n’y est pas sentimentalement attaché, alors que le propriétaire lui oui. L’agent sera là pour relater de façon objective la réalité du marché.
Guidé pour le financement
Les agences immobilières vous suggèreront les modes de financement les mieux adaptés à vos exigences et à votre situation.
L'agent immobilier pourra même, si vous le souhaitez, vous appuyer dans vos démarches auprès des organismes concernés et souscrire un crédit relais, opération commune mais délicate financièrement.
Seul, vous aurez du mal à conjuguer les deux projets, la gestion du calendrier n'étant pas facile. L'agence est familière de ce type de montage.

3/ LES VISITES
Lors de la première visite d'un appartement ou d’une maison, il est possible que le bien soit encore occupé. Il est important d’essayer au maximum de faire abstraction des meubles ainsi que de la décoration en place et d’imaginer l’endroit avec vos affaires. Une peinture ou un papier peint qui n’est pas à votre goût ne doit pas vous rebuter, ceci représente un détail que vous vous chargerez rapidement d’ajuster à votre préférence.
Le bien peut comporter beaucoup d’autres avantages, aussi, il est conseillé d’effectuer plusieurs visites et à différentes heures de la journée, afin de vous rendre compte de son ensoleillement, des éventuelles nuisances sonores liées à la circulation, etc…

Et si le bien me plaît ?
Lorsque qu'un bien que vous avez visité vous plaît réellement et que vous envisagez d'aller plus loin, votre agent immobilier vous fournira alors un certain nombre de documents vous permettant d'évaluer plus précisément les avantages et inconvénients des lieux. (Diagnostic de performance énergétique, Procès verbal de la dernière assemblée générale, certificat d’urbanisme, derniers appels de charges, taxe d’habitation/foncière…)
Aussi il est nécessaire de prendre la température au niveau du voisinage, afin de savoir qu'elle est l'ambiance dans la copropriété ou la rue.


4/ LA PROMESSE DE VENTE
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
La promesse de vente est un document qui ouvre le droit à l’acquéreur d’acheter votre bien à un prix convenu à l'avance et pendant une période déterminée.

Pourquoi effectuer au préalable une promesse de vente ?
Cela vous permet d'obtenir une " option d'achat " pendant quelques mois (en général la période fixée est de 3 mois environ), pour acheter le bien.
Au cours de cette période, il vous faut effectuer toutes les démarches nécessaires à la demande de financement.
Pour obtenir cette « option d'achat », vous devez verser une indemnité d’immobilisation d’un montant généralement égal à 10% du prix de vente du bien immobilier.
Si vous n'achetez pas le bien au cours de la période précisé dans le contrat, alors l'indemnité d'immobilisation sera versée au propriétaire à titre de dédommagement.
En revanche, si vous décidez d’acquérir le bien, cette immobilisation sera déduite de la somme à verser pour l’acquisition du bien immobilier.

5/ LE COMPROMIS DE VENTE
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Un compromis de vente est un contrat passé entre l'acheteur et le vendeur qui conviennent d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix convenu à l'avance. Il s'agit ainsi d'un engagement ferme et définitif (sous réserve que l'acquéreur obtienne son prêt).

Existe-t-il ensuite un délai de rétractation ?
En effet, un compromis de vente comporte un délai de rétractation de 7 jours valable uniquement pour l'acquéreur.

Pendant ce délai, vous pouvez renoncer à l'achat du bien sans justification (article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation) ainsi le propriétaire recouvrera le montant de l'indemnité d'immobilisation dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation (article L.271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation).

L'acte ne devient ainsi définitif qu'à l'expiration du délai de rétractation, qui commence à courir le lendemain de la date de signature du compromis de vente.

Et si je n’obtiens pas le prêt ?
Vous disposez d'un délai légal minimum d'un mois après la signature pour obtenir votre prêt immobilier : c'est une condition suspensive.
En cas de non obtention, la vente est annulée.

Quand doit se faire la signature définitive ?
Elle intervient en règle générale dans les trois mois qui suivent la signature du compromis de vente.
Le transfert de propriété prend alors effet à cette date.

6/ L'ACTE DE VENTE
Dès lors où l'acte de vente est signé devant le notaire, la vente du bien immobilier devient effective.
Il est de votre devoir de remettre alors au notaire le paiement du prix d'acquisition et les frais de notaire (demandés généralement par chèque de banque).
Une attestation de propriété vous est alors remise.