Un marché immobilier divisé : l’ancien versus le neuf

Euro und Symbolhaus Gold 2Si le marché de l’immobilier dans sa globalité commence enfin à reprendre des couleurs, il est légitime de s’intéresser plus particulièrement à ses deux composantes ; le marché immobilier de l’ancien, et le marché immobilier du neuf. Or si l’on s’attache à cette différence les constats sont aux antipodes. En effet, alors que le nombre de transactions  pour l’ancien reste  élevé, c’est un réel effondrement des ventes pour le neuf.

 

Le marché immobilier ancien compte 732 000 transactions en Août dernier cumulées sur 12 mois. C’est « seulement » un  recul de 10 % par rapport à la période faste de l’immobilier de 2002-2007.

En revanche dans le neuf, le marché s’est enfoncé dans un effondrement des ventes. La construction devient difficile et les ventes se rapprochent ainsi du plancher des 85 000 unités. Le marché immobilier du neuf perd donc 25 % par rapport à son dernier point haut, et 36 % par rapport à son pic historique. L’effondrement est violent.

La conjoncture économique des deux composantes de l’immobilier est donc très divergente.

 

Seul point de convergence, entre les marchés de l’ancien et du neuf : les prix.

Pour le marché de l’ancien, on analyse une baisse des prix de 1,3 % au 2ème trimestre 2014 par rapport à la même période de l’an passé. Il convient de souligner que cette baisse des prix pour la première moitié de 2014 s’inscrit dans une baisse plus générale de 4,5 % par rapport au pic historique des prix de l’ancien du 3ème trimestre 2011. Toutefois, il reste sérieusement à prendre en considération que depuis l’an 2000, la hausse des prix de l’immobilier ancien est très conséquente, puisqu’elle est de 110 %.

En ce qui concerne le neuf, le prix des maisons reste de 250 000 euros environ depuis Juillet 2008. On note aussi que la hausse des prix est très impressionnante depuis 2000, 60 % environ. L’analyse est quasiment identique pour les appartements neufs, avec des prix qui plafonnent légèrement sous les 3 900 euros du mètre carré. Là encore tous les professionnels de l’immobilier relèvent une hausse de 90 % depuis l’an 2000.

 

Puisqu’on retrouve les mêmes tendances dans le neuf et l’ancien en terme de prix, comment expliquer ce marché à deux vitesses ?

 

Pour entreprendre cette analyse, il suffit de revenir aux caractéristiques propres de chacune des deux composantes de l’immobilier.

En effet, l’ancien, n’est finalement rien d’autre qu’un marché de « l’occasion immobilière » donc logiquement moins cher. Le marché ancien se place  autour de 2 800 euros du mettre carré contre 3 900 euros pour les appartements neufs ; soit un écart de 38 %. Dans un temps où les budgets sont serrés, la considération du prix pèse énormément sur le choix des futurs acquéreurs.

 

Cependant il est aussi important de réaliser que si l’immobilier neuf est confronté à un tel effondrement, c’est parce qu’une partie de ses acheteurs a disparu : celle des investisseurs, c’est-à-dire ces français qui achètent un bien pour le louer. Le prix n’est évidement pas la seule variable du marché immobilier neuf.

Au meilleur de son rendement en 2010, le dispositif Scellier a favorisé les ventes à investisseurs, elles ont atteint plus de 72 000 unités, soit 63 % du total vendu par les promoteurs cette année là. En 2013 avec le dispositif fiscal Duflot, le compteur des ventes à investisseurs est bloqué à 35 000 unités, soit 40 % du total. Cette perte supérieure à 37 000 unités est l’équivalent au rythme actuel à 5 mois de vente.

Il convient tout de même d’affirmer que le futur semble s’éclaircir pour les investisseurs immobiliers grâce à l’assouplissement du dispositif fiscal d’investissement Pinel.