Tendances des relations entre propriétaires bailleurs et locataires

Le contrat de locationUne récente enquête révèle que 80 % des propriétaires estiment que le locataire est avantagé par la législation française. Augmentations de loyers limitées pour une relocation, préavis plus courts en zone tendue, limitation dans le temps de la solidarité d’un colocataire … la liste des reproches est longue. La loi voulue par l’ancienne ministre du Logement Madame Cécile Duflot a renforcé un peu plus la protection des locataires, au risque de crisper certains propriétaires.

Le propos est tout de même à nuancer puisque les mesures phares souhaitées pas Madame Duflot sont tout de même très largement revues à la baisse. En effet, l’encadrement des loyers, sera finalement limité à Paris, et  la Garantie Universelle des Loyers, autre mesure emblématique, sera finalement remplacée par une caution solidaire de l’Etat.

Il n’en reste pas moins que le constat est sans appel, les propriétaires donneurs à bail s’inquiètent de ne pas être payés par leurs locataires et estiment que ces derniers sont trop protégés.

Les débats sur la loi ALUR n’ont d’ailleurs pas rassuré les bailleurs sur leur angoisse numéro un : le non paiement du loyer.

Bien au contraire, 72 % des personnes interrogées souhaiteraient une plus grande souplesse en cas de défaillance du locataire et 55 % des répondants souhaitent une réforme du droit des expulsions. Ils sont également 52 % à réclamer une plus grande rapidité dans le traitement des litiges. En cas d’impayés, il peut se passer plusieurs mois voire plusieurs années avant que le propriétaire ne récupère son bien.

Alors certes, le niveau des loyers impayés, environ 2%, reste assez modeste en France, mais implique souvent de graves conséquences pour le propriétaires bailleur. Il faut également souligner que si le taux de loyer impayé est relativement faible en France cela n’empêche pas que 42 % des donneurs à bail déclarent avoir déjà eu des conflits avec l’un de leur locataire.

Il faut espérer que le nouveau dispositif d’investissement locatif dit Pinel, du nom de sa Ministre, contrevienne à cette tendance par sa mesure phare : la possibilité de louer un bien neuf à des ascendants ou descendants tout en défiscalisant une partie du bien.

La lourdeur qui pèse sur le système de l’investissement locatif réside dans le fait que 82 % des bailleurs ont financé l’achat de leur bien mis en location grâce à un crédit immobilier et que seule la moitié a fini de le rembourser.

Or, sans l’argent des loyers, beaucoup de propriétaires n’ont plus les moyens de rembourser leurs dettes et se retrouvent à leur tour en difficulté.

Il existe pourtant des assurances contre ce type de risque, mais peu de propriétaires y souscrivent. En effet, l’étude révèle que seul un propriétaire sondé sur cinq souscrit à une assurance contre les loyers impayés.

Les bailleurs du secteur privé estiment le plus souvent qu’une assurance de ce type est trop chère et, surtout, que l’argent de l’assurance est difficile à récupérer. Du coup, ils optent à plus de 76 % pour la caution d’un tiers.

Il en résulte que pour éviter le risque de loyer impayé ou du moins pour s’en méfier au maximum, les propriétaires sélectionnent avec le plus grand soin leur locataire.

Ils ont ainsi tendance à privilégier certains profils. La palme du « bon locataire » revient aux fonctionnaires, le salarié du public est vu comme LE locataire idéal par 58 % des propriétaires. Viennent ensuite les salariés du privé à 50 % puis les étudiants à 29 %. Ces trois catégories ont toutes gagné entre 10 et 12 points par rapport au dernier sondage, qui datait de 2012.

Les retraités et les professions indépendantes, quant à eux, ne recueillent respectivement que 16 % et 9,7 % d’opinions positives de la part des propriétaires bailleurs.

L’âge est donc aussi un facteur fortement discriminant dans l’octroi d’une location. Les 25/35 ans sont les plus recherchés par les bailleurs puis les 35/45 ans et les 16/25 ans. Globalement, plus on vieillit et plus il est difficile de convaincre les propriétaires de vous louer un appartement ou une maison.

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