Primo accédants : comment financer votre achat immobilier ?

Young couple building a life togetherPrix en baisse et taux de crédit historiquement faibles, on ne cesse de vous le répéter : la conjoncture économique est idéale pour se lancer dans l’acquisition immobilière. Il n’en reste pas moins qu’acheter son premier logement est une étape qui peut sembler complexe pour les jeunes ménages : les bons conseils pour ne pas s’y perdre et trouver les meilleurs financements.

Pour analyser l’ensemble du financement primo accédant  il convient de s’intéresser à plusieurs points.

Premièrement il s’agit de savoir comment bénéficier des taux les plus bas ?

Aujourd’hui, le taux moyen d’un emprunt bancaire traditionnel sur 15 ou 20 ans oscille, hors assurance, entre 2,30 et 2,50 %. Il est possible d’obtenir un taux préférentiel mais pour cela, il faut disposer d’un apport personnel conséquent. Ce sera souvent grâce à la solidarité familiale que vous pourrez y parvenir.

L’acquisition d’un premier logement est, en effet, souvent l’occasion, pour les parents et grands parents, de donner un coup de pouce à leurs enfants. Ne culpabilisez pas, cette analyse est plus que légitime et soutenue favorablement par un cadre fiscal avantageux pour vos aînés. En effet, les dons de toutes natures entre parents et enfants sont ainsi exonérés de droits fiscaux à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans, de même que les dons de sommes d’argent qui n’excèdent pas 31 865 euros. Il existe tout de même certaines conditions cumulatives restrictives : le parent doit être âgé de 80 ans au plus, et l’enfant doit être majeur. Il est bon de savoir que ces deux abattements sont cumulables entre eux.

 L’attrait fiscal des donations familiales vient d’être renforcé par la dernière loi de finances qui dispose que le donateur d’un logement neuf ou d’un terrain à bâtir bénéficie d’un abattement supplémentaire pouvant aller, sous certaines conditions, jusqu’à 100 000 euros.

Deuxièmement il s’agit de savoir si il existe des financements spécifiques pour un premier achat immobilier ?

Il est bon de noter que plusieurs prêts dits «aidés» sont réservés aux accédants à la propriété. Certes, il faut respecter certaines conditions telles que des plafonds de ressources ou encore l’occupation du bien à titre de résidence principale par exemple, mais elles ne sont pas si contraignantes.

Le dispositif le plus connu est le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui permet d’emprunter jusqu’à 89 700 euros sans intérêt pour acheter un bien à rénover dans une commune rurale ou un logement neuf. Si le PTZ ne peut financer qu’une partie de votre projet immobilier soit 26 % au maximum, ce n’est pas le cas du Prêt d’Accession Sociale (PAS) qui peut financer la totalité de votre opération. Les taux du PAS sont plafonnés par les pouvoirs publics à 3,10 % pour un prêt à taux fixe et 2,65 % pour un taux variable. En pratique, les taux proposés par les banques sont inférieurs.

À côté du PTZ et du PAS, on trouve de «petits» prêts qui peuvent aider à débloquer une opération immobilière. C’est, par exemple, le cas du Prêt Action Logement (PAL) mais qui est réservé à certains salariés et retraités du secteur privé. Certains crédits immobiliers sont aussi accordés par les collectivités locales, certaines mutuelles et même par les grandes entreprises fournisseurs d’énergies ; là encore ces financements sont généralement conditionnés à des maxima de ressources.

Enfin, la dernière question qu’il convient de se poser est de savoir où trouve-t-on d’autres mesures en faveur des primo accédants ?

La réponse est classique : dans les 400 zones ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine) du territoire, les primo accédants peuvent, sous condition de revenus, acquérir un logement neuf avec un taux de TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Mais attention, cet avantage peut être remis en cause si la condition d’usage de résidence principale cesse d’être remplie dans les dix ans suivant l’acquisition. Vous devrez alors reverser une partie de la TVA économisée lors de l’achat.

Il est également possible d’économiser sur votre budget en vous lançant dans une accession immobilière destinée aux primo accédants. En effet, certains promoteurs immobiliers ont réduit leurs coûts de construction (diminution de la surface des parties communes, simplification de la forme des bâtiments…) sur les programmes immobiliers ciblant les primo accédants. Il en résulte, presque mécaniquement, que la taille des logements a, elle aussi, été revue à la baisse avec la création d’appartements «compacts» dans lesquels la surface a été optimisée. Un trois pièces mesurera, ainsi, 55 mètres carrés … contre 60 à 70 mètres carrés dans les programmes destinés à une clientèle plus aisée de second accédants à la propriété.

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