Impôts locaux : Réforme du mode de calcul de la valeur locative

Casa immobile spesa mutuo imu venditaLa valeur locative constitue l’une des bases de calcul qui sert à l’établissement des taxes perçues au profit des collectivités territoriales soient, la taxe d’habitation, la contribution économique territoriale (remplaçant l’ancienne taxe professionnelle), et la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties.

Les collectivités territoriales se financent en grande partie grâce à ces recettes fiscales, la valeur locative étant la base de calcul il est important de comprendre son fonctionnement.

Les paramètres de calcul de la valeur locative du bien sont multiples et tentent de prendre en compte toutes les éventualités individuelles, il en résulte presque logiquement une certaine complexification.

Certains critères de calcul de la valeur locative sont objectifs tels que la surface des pièces, les éléments de confort ou d’infrastructures (ex : ascenseur…) mais d’autres critères de calcul sont bien plus subjectifs. En effet, les autres critères dépendent à la fois, d’un classement de l’Administration fiscale française (coefficient et pondération) et d’une délibération des communes (classement du local selon une répartition en 8 catégories).

Ces huit catégories sont primordiales puisque chaque local est classé dans une des huit catégories de référence : de la N° 1 habitation luxueuse)à la N°8 logement délabré et insalubre, avec à chaque fois des sous-catégories.

De ce classement dépend à la fois la superficie pondérée du local, et le prix en euros du mètre carré.

Ce calcul de la valeur locative relativement complexe, devait à l’origine être révisé tous les trois ans. Seulement, au vu de la lourdeur de la tâche aucun service de Administration fiscale ne s’y est attaché.

En conséquence l’évaluation se fait toujours par rapport aux références des années 1960 et 1970. Or il est évident que depuis ces dates le marché locatif a bien évolué, et plus généralement les conditions de confort de logement ont très largement progressées.

Le système de calcul de la valeur locative ne reflète donc plus la réalité du marché. De nombreux quartiers vétustes, faiblement évalués à l’époque, ont été rénovés depuis, et inversement, les immeubles en périphérie des grandes villes, considérés comme de bon confort lors de leur construction, ont souvent vu leur situation se dégrader.

Il convient également de s’interroger sur la réelle existence d’une valeur locative objective, puisque le loyer de chaque logement n’est que le résultat d’une négociation plus ou moins équilibrée entre un propriétaire et un locataire.

Il est aujourd’hui grand temps que ce mode de calcul soit révisé et c’est la tâche que s’est lancé le Gouvernement.

En effet, depuis le début du mois de Février, cinq départements français dont Paris expérimentent une réforme des valeurs locatives.

Chaque propriétaire bailleur d’un ou plusieurs logements situés dans les cinq départements « tests », recevra une déclaration papier ou Internet à remplir. Le propriétaire donneur à bail devra ensuite indiquer, d’ici début Avril  «la nature du local loué (maison ou appartement), sa surface et le montant du loyer», ceci pour chaque local donné en location.

Ces nouvelles données permettront à l’Administration fiscale de calculer des nouvelles valeurs locatives plus proches de la réalité actuelle du marché immobilier. Ces nouvelles valeurs seront présentées au Parlement dès cet automne il appartiendra aux élus de juger de l’opportunité de la réforme des valeurs locatives et d’en ajuster si nécessaires les modalités.

Il faut donc bien comprendre que l’expérimentation qui se déroule depuis début du mois n’impose aucun impact fiscal sur les contribuables concernés. En effet, il ne s’agit pour l’instant que d’un test de réforme, d’une prise en compte des valeurs réelles du marché pour prévoir un ajustement du mode de calcul aujourd’hui obsolète. Il n’y a donc pour le moment aucune modification du calcul des impôts locaux.

Malgré le fait que la réforme soit réclamée depuis des années par les élus locaux, la lourdeur du chantier impose un conséquent délai. Il est probablement juste d’estimer que la réforme ne se concrétisera pas avant 2018.

Enfin, il est évident que la remise à jour des valeurs locatives provoquera des inévitables hausses d’impôts locaux pour certains contribuables, mais aussi de belles baisses pour d’autres.

Consciente de cette réalité et redoutant une importante inflation des impôts locaux de certains contribuables parisiens, Anne Hidalgo, la Maire de Paris, a d’ores et déjà écrit au Ministre des Finances, pour protester contre les conditions de cette réforme. Il semble en effet indéniable que les logements parisiens aient considérablement évolué depuis les années 1970, rappelons que le mètre carré habitable, se vend aujourd’hui à Paris autour des 8 000 euros.

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